Conditions générales et caractéristiques clefs
La Loi Robien s'adresse aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France qui, en investissant dans le secteur du logement locatif , peuvent bénéficier d’une économie d’impôts (investissements réalisés à compter du 3 avril 2003).
Conditions générales
Le logement
Le logement loué doit être neuf ou ancien réhabilité, loué nu et à usage d’habitation principale du locataire. Il est détenu en pleine propriété directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) et les revenus de sa location sont imposés comme revenus fonciers.
Le locataire
Le locataire doit être une personne physique hors foyer fiscal (ou un organisme privé ou public louant des biens en faveur de son personnel).
La location
Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au minimum 9 ans à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
Les loyers
Zone d'implantaion du logement Plafond mensuel du loyer/m2
- Zone A : Paris - Région Parisienne - Côte d’Azur - Genevois français : 18 €
- Zone B : agglomération de + de 50.000 habitants et certaines communes de l’agglomération parisienne : 12,5 €
- Zone C : reste du territoire : 9 €
Caractéristiques clefs
Amortissement
Le logement neuf loué fait l'objet d'un amortissement venant en déduction des revenus fonciers dont les taux sont les suivants : 8% par an pendant les cinq premières années, 2,5% par an pendant les 10 années suivantes. Au total, l'amortissement ne pourra excéder 65% de l'investissement (prix et frais d'acquisition)
Déduction forfaitaire
14 à 6 % durant la durée de l'amortissement.
Déficit foncier
Imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 €. La fraction de déficit supérieure à ce moment est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Avantages et pièges
Avantages
- Les revenus fonciers de l'opération sont défiscalisés au prorata des intérêts d'emprunt.
- Le report des déficits fonciers pendant dix ans.
- La sécurité engendrée par l'assurance décès/invalidité du prêt.
- La constitution d'un complément de retraite à moindre coût.
- La création d'un patrimoine transmissible à ses héritiers.
Pièges
Le site d'implantation : veiller au site d’implantation du logement et particulièrement sur les points suivants. Perspectives de la valorisation du bien en fonction de l'offre immobilière déjà existante, des prestations du logement et du prix d'acquisition. Importance de la demande locative garantissant des mises en location rapides et déterminant le niveau de loyer envisageable.
Les programmes packagés
Être vigilant sur les produits « packagés » présentant l’investissement comme un unique support financier et occultant qu’il s’agit d’un actif immobilier qu’il conviendra un jour de valoriser.
Les parkings
Le loyer n’étant pas plafonné sur les parkings, certains intervenants proposent un bail spécifique au parking afin d’augmenter la rentabilité de l’ensemble de l’investissement.
Cette possibilité n’est envisageable que si le loyer du parking correspond au loyer de marché, dans le cas contraire une requalification pourrait être encourue sur l’ensemble de l’investissement.
La sortie
Attention aux présentations trop optimistes qui prévoient une revente rapide du bien avec plus-value.